Reforma tributária

Reforma Tributária:

Como investidores com imóveis na Pessoa Física podem se preparar

A reforma tributária já é realidade e, mesmo com regras em fase de transição, o investidor imobiliário precisa começar a repensar sua estratégia. Quem tem imóveis registrados na pessoa física será diretamente impactado pelas mudanças que vêm sendo implementadas, principalmente em relação à tributação de aluguéis, ganho de capital e reorganização patrimonial.

A seguir, destaco os pontos mais relevantes e compartilho dicas práticas para você avaliar o que faz mais sentido para o seu portfólio:

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1. Aluguéis recebidos na pessoa física

Hoje, os aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados via carnê-leão, com base na tabela progressiva do IR, podendo chegar a 27,5%. Com a reforma, parte dessas receitas passa a ter incidência de novos tributos (IBS/CBS) em determinadas condições, o que pode aumentar a carga efetiva.

👉 Dica prática: compare o impacto da tributação PF x PJ. Em muitos casos, a constituição de uma holding patrimonial ou empresa de locação ainda se mostra mais eficiente, com alíquotas efetivas entre 11% e 14%.

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2. Ganho de capital na venda de imóveis

A venda de imóveis por pessoas físicas continua sujeita ao IR sobre ganho de capital, mas especialistas já alertam para a possibilidade de ajustes futuros que reduzam benefícios e aumentem o custo da operação.

👉 Dica prática: se você tem imóveis com potencial de venda, avalie a conveniência de antecipar a operação antes que novas alíquotas ou regras mais rígidas entrem em vigor.

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3. ITBI e ITCMD em alta

A reforma ampliou a autonomia de estados e municípios para fixar alíquotas de ITBI (transmissão de imóveis) e ITCMD (herança/doação). Isso pode gerar aumento expressivo desses custos em curto prazo.

👉 Dica prática: se pensa em transferir imóveis para familiares ou integralizar em uma holding, antecipe-se. Movimentar o patrimônio agora pode ser mais barato do que esperar a regulamentação plena.

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4. Estruturação patrimonial inteligente

Quem tem diversos imóveis pulverizados em CPF pode perder eficiência tributária. Além disso, a sucessão patrimonial tende a ficar mais onerosa.

👉 Dica prática: avalie a centralização dos ativos em uma holding imobiliária. Além de otimizar tributos, facilita a gestão e reduz conflitos futuros em herança.

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5. O comparativo direto
 • Pessoa Física: mais simples, mas geralmente com tributação mais pesada.
 • Pessoa Jurídica: requer custos de manutenção, mas permite economia relevante e maior blindagem patrimonial.

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Resumo estratégico para investidores

A reforma tributária veio para simplificar o sistema, mas, na prática, pode aumentar a carga sobre quem mantém patrimônio imobiliário em CPF. O movimento mais inteligente agora é revisar sua estratégia: simular cenários, projetar impactos e avaliar a migração para uma estrutura empresarial.

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🔎 Fontes e referências:
 • Câmara dos Deputados – texto final da reforma tributária (2023/2024)
 • Notas técnicas de tributaristas publicadas em 2024 e 2025 sobre locação e holdings imobiliárias
 • Publicações da Receita Federal sobre IRPF em rendimentos de aluguel